CBRE世邦魏理仕近日发布《2023年第一季度杭州房地产市场回顾与展望》显示，杭州写字楼市场需求企稳回升，零售物业的核心商圈的租金也在回暖。
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世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达表示：“2023年是‘消费提振年’，更是杭州的亚运年，政策举措的支撑与亚运会综合效应有望将杭州商业推向新的高度。”
优质写字楼：低点租金激发市场活力
今年一季度，杭州写字楼市场新增供应14.9万平方米，空置率20.8%，平均租金113.3元/月/平方米。
TMT以及金融业等主力需求持续修复，虽然全市租金仍处下行通道，但市场活力逐步激发。同时，零售市场存量项目着力调改升级，餐饮及时尚服饰业态更迭焕新，创新体验式场景营造赋能线下消费市场。
2023年第一季度，杭州写字楼市场共录得3个新项目入市，即位于武林板块的国大城市广场、滨江板块的JWK宝龙中心以及未来科技城板块的欧美金融城T9，共计14.9万平方米。随着疫情政策的优化落地以及行业整顿进入平稳阶段，市场需求于年初企稳，加之部分新项目预租表现良好，全市净吸纳量环比增长60.2%，同比增长15.0%，录得3.8万平方米。全市空置率随新项目交付环比上调1.0个百分点，同比上调3.1个百分点至20.8%。
需求方面，TMT（数字新媒体产业）活跃度持续回暖，占比34%，位列季内需求首位，其中，直播电商热度不减，积极布局滨江板块，推动构建板块内全品类供应链；而软件系统开发以及平台互联网等TMT细分品类亦持续布局。其次，以保险、证券以及私募基金为代表的金融业租户季内需求稳固，占比24%，金融业搬迁升级需求驱动2,000平方米及以上面积段成交活跃，季内录得钱江新城、武林、钱江世纪城等多个板块租赁成交。此外，文体娱乐类租户需求较此前有所提升，占全市需求的8%，传媒类搬迁和新设需求聚焦未来科技城、钱江世纪城等非核心板块。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
成交类型方面，低点租金利好存量客户搬迁升级需求，占比66%，其中多以同区域流动为主。
成交区域方面，滨江板块受新项目的良好预租表现带动，季内成交活跃。而核心板块需求则更具韧性，钱江新城需求稳定，依旧是保险、私募等金融业以及律所、咨询等专业服务业的落址首选区位。此外，钱江世纪城板块需求平稳发展，金融业、消费品制造业以及TMT等行业季内积极板块布局。
租金方面，武林、钱江新城引领核心板块先行修复，租金维持平稳走势，而其他板块租金则依旧多处于下行通道，但低价策略有望进一步激发市场活力。截至季末，全市租金环比下调0.4%至每月每平方米113.3元。
“未来六个月，杭州写字楼市场有望迎来逾44万平方米的新增供应，多集中于亚运开幕前夕交付，新项目将助力包括黄龙、钱江新城和钱江世纪城等板块商务版图持续焕新拓维。”何达分析，“展望2023年全年，随着各项经济指标明显好转，政策落地效果逐步显现，国家经济发展聚焦稳增长，行业整顿已入尾声，市场信心稳步回升，优质项目的交付量与市场需求有望迎来双增长。杭州近期发布《关于推动杭州总部经济高质量发展的实施意见》，进一步加强总部经济的政策支持、载体建设以及人才集聚，助力杭州打造全国一流总部经济中心。”
优质零售物业：创新场景激发线下需求
2023年第一季度，受疫情影响消散、促消费政策持续发力等利好推动，消费市场缓步复苏，市民消费意愿不断提升。截至季末，全市空置率环比小幅下行0.2个百分点至2.8%，净吸纳量录得0.9万平方米。租金方面，核心商圈引领市场复苏，拉动购物中心首层租金环比稳中微升0.1%，报每天每平方米20.9元。
市场需求逐步回暖，本土品牌的积极布点带动季内需求持续活跃。餐饮业态疫情后加速迭代，依旧为市场需求主力，占比40%。其中，以中餐、亚洲特色餐饮以及咖啡茶饮等多样品类需求较为活跃。此外，娱乐健身业态占比10%，除舞蹈、健身等传统休闲娱乐业态外，体验式场景的营造成为线下消费驱动新引擎，亲子体验、脱口秀以及宠物互动等业态积极布局杭州市场。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
首店经济推动杭州零售市场升级转型，本季度浙江首家钻石珠宝品牌De Beers戴比尔斯精品店亮相杭州大厦，英国经典折叠自行车品牌BROMPTON JUNCTION于杭州万象城开启试营业。值得一提的是，奢侈品品牌本季度积极调改升级，万象城Louis Vuitton围挡升级至双层门店，而湖滨银泰GUCCI和Louis Vuitton等奢侈品门店亦进行调整焕新。
何达认为：“未来，在零售物业供应方面，相较往期，虽然供应预期水平处于低位，但未来成熟港资开发商齐聚，这也印证了杭州零售物业市场正在由快速扩张向提质升级阶段过渡。未来购物中心应持续开拓创新商业模式，强化场景体验和线下门店功能，迎合消费新热点，打造具有杭州特色的消费氛围。”
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